合作开发商品房怎样进行税务处理
来源：税屋 作者：税屋 人气： 发布时间：2022-08-04
摘要：合作开发商品房，一般是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，联合开发商品房。 合作开发商品房的合作方式一般有项目合作方式（不成立法人公司）和股权合作方式；收益分配...
合作开发商品房，一般是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，联合开发商品房。
合作开发商品房的合作方式一般有项目合作方式（不成立法人公司）和股权合作方式；收益分配形式一般有按投资比例分配利润、按固定额度分配利润、按比例分配房屋等三种形式。
一、项目合作方式下涉税问题解析
项目合作式建房，合作双方（或多方）不单独成立法人公司，而是由拥有土地方进行项目立项、报批，待商品房建成后按照合作协议的约定进行分配。
（一）按投资比例分配利润
这种分配方式下，由于合作双方未就合作项目成立法人公司，因此与房地产销售有关的各项税费均以土地方（以下称甲方）的名义发生，合作他方（以下简称乙方）则参与项目税后利润的分配。
对于合作甲方来说，销售商品房应缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。且按照文件的规定，甲方应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润，同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
对于合作乙方来说，从性质分析应属于将资金贷与他人使用，分得的利润应属于资金利息、资金占用费性质。
文件规定：《营业税税目注释》规定，贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税。
按照文件的规定，乙方收到分得的利润后应缴纳营业税；此外按照文件的规定，乙方取得的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
（二）按固定额度分配利润
由于未就项目成立法人公司，此分配方式下，甲、乙两方的涉税问题与按投资比例分配利润方式下一致。
（三）按比例分配房屋
1、甲方涉税问题
①营业税
《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：条例第一条所称提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下简称应税行为）。
前款所称有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。
第十五条规定：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
（三）按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
因此甲方在将商品房分配给乙方时，应按照销售不动产缴纳营业税，所取得的应税收入即为乙方的合作出资。如甲方分配给乙方商品房的价格明显偏低，税务机关有权按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定进行调整。
②土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）文件规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
因此，甲方将房屋分配给乙方的环节，不需要缴纳土地增值税，而是甲、乙两方各自出售该商品房时按照规定缴纳土地增值税。
③企业所得税
文件规定：凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
有以上规定可看出，甲方在向乙方分配商品房时，如未结算计税成本，应将投资额视同该部分商品房的预售收入，按照预计毛利率进行企业所得税的处理；如已经结算计税成本，则将投资额视同该部分商品房的销售收入，计算出实际毛利额，并入当期应纳税所得额纳税。
2、乙方涉税问题
乙方主要涉及所分得商品房的计税价格问题，按照历史成本原则，乙方分得的商品房应按照其投资额计算初始计税成本，发生转让时，按照相关规定纳税。
二、股权合作方式下涉税问题解析
股权合作方式是指甲方以土地使用权出资、乙方以货币资金出资，成立房地产开发企业，合作建房。对此种形式的合作建房，由于合作双方成立法人公司，商品房建成后销售时的纳税义务均由该法人公司承担，由该法人公司按照税收政策对房地产开发业务的有关规定缴纳营业税、土地增值税、企业所得税，需要注意的是，不同的收益分配方式下，合营企业、投资双方的纳税义务仍有不同：
（一）按投资比例分配利润
此方式下，商品房销售行为全部在合营企业完成，甲乙双方按照投资比例分配税后利润。
1、合营企业涉税问题
合营企业接受投资时：按照文件的规定：接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
合营企业销售所开发的商品房：需要按照规定缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。
2、甲方涉税问题
①营业税
文件规定：房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税。
②企业所得税
文件规定：企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
3、乙方涉税问题
乙方分回的利润，如存在税率差，应按照有关规定补缴企业所得税。
（二）按比例分配房屋
1、合营企业涉税问题
①营业税
按照文件的规定，如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
因此，合营企业在商品房分配环节不需要缴纳营业税。
②土地增值税
文件规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
根据上述规定，合营企业在向甲乙两方分配房屋时，应视同销售缴纳土地增值税，并按照文件规定的方法和顺序确定销售收入。
③企业所得税
文件规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
上述公允价值的确定可参考文件第六条规定的方法和顺序：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
根据上述规定，合营企业在向甲乙两方分配房屋时，应视同销售，分配商品房时如未结算计税成本，应按照确定的销售收入及税务机关规定的预计毛利率进行企业所得税的处理；如已经结算计税成本，则应计算出实际毛利额，并入当期应纳税所得额纳税。
2、甲方涉税问题
①营业税
甲方一方面涉及以土地使用权换取开发产品的营业税问题，一方面涉及销售换入商品房的营业税问题。
文件规定：如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
根据上述规定，甲方在换得商品房时，应按照所换得商品房的价格按“转让无形资产”缴纳营业税；换得的商品房出售时，再按照“销售不动产”纳税。
②企业所得税
文件规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
甲方销售所换得的商品方时，还应缴纳土地增值税、印花税、企业所得税。
3、乙方涉税问题
乙方销售所换得的商品方时，应按照规定缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。 |
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