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房地产企业开发商品房在房屋未交付之前预收的房款不符合会计收入确认条件，因此，预收房款不论是开具“不征税”发票，还是开具“征税”发票，均不确认主营业务收入，预收房款计入“预收款”，待房屋交付之后转入主营业务收入。但为了均衡入库税款之目的，税法规定：对预收房款应当按照3%预缴增值税，待房屋交付后确认增值税纳税义务发生;对廉租房、限价房等特殊情形外，应当按照主管税务机关规定的预征率预缴土地增值税，待达到土地增值税清算条件之后进行土地增值税清算，多退少补;对销售未完工开发产品预收的房款，先按照税务机关规定的计划毛利率预计计税毛利，并入当期应纳税所得额，待达到“完工产品”条件后，确认企业所得收入，同时确认应扣除的成本，当期实际确认的毛利扣除之前累计预计计税毛利后的差额调增或调减当期应纳税所得额。
应当注意的是：企业所得税收入确认时间与会计收入确认存在差异：一般来说，会计收入确认条件为房屋交付，而企业所得税收入确认条件为“已经完工”。根据国税发〔2009〕31号规定，房地产企业开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
房地产企业销售完工开发产品，通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 |
